Newsletter (August 2016)

Поздравляем с хорошей погодой и желаем всего самого наилучшего вам и вашим близким!!!

Я хочу обсудить несколько вопросов.

1. Увеличение пенсии по трудовому стажу, соответственное увеличение взносов в программу CPP (Canada Pension Plan).
2. Льготы в налогах во время оплаты новой, повышенной части отчислений в CPP.
3. Рынок недвижимости, прекратится ли рост цен на жильё? Мнение специалистов.
4. 15%-ый налог на покупку недвижимости в Ванкувере для нерезидентов страны. Как это отразится на рынке недвижимости в целом и на Торонто в частности?
5. Интерес на моргидж, Prime Rate. Что следующее — снижение, увеличение или без изменений?
6. OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) требует более тщательно подходить к процессу выдачи моргиджа в банках.
   Posted rate увеличился с 4.64% до 4.74%.
7. Семьи с детьми начали получать немного больше денег в месяц от государства.
8. Опять планируется увеличение цен на постоянные страховые контракты.
9. Интересное предложение на вклады в TFSA и GIC.
10. Хорошие новости для желающих спонсировать родителей.

Теперь мы рассмотрим эти темы подробнее:

1. Размер пенсии по трудовому стажу увеличивается, соответственно и взносы в программу CPP (Canada Pension Plan) тоже.

Все мы знаем, что в Канаде существует максимальная пенсия по трудовому стажу. Ваш вклад в СРР рассчитывается, как процент от дохода (при этом учитываются минимальные и максимальные ставки доходов, установленные государством для этих целей), в 2016 году эти величины равны $3,500 и $54,900 соответственно. Работодатель вычитает из вашей зарплаты взнос, равный 4.95% от дохода (максимум $54,900 — $3,500) х 4,95%) и делает эквивалентный взнос в СРР (такие же 4.95%).
В конце июня 2016 года правительство сообщило, что, начиная с 2019 года, работодатель и мы будем платить в CPP по 5.95% от дохода (примерно на 20% больше и суммарный взнос составит 11.9%).
Кроме того, максимальная ставка дохода, используемого для подсчета пенсии (Year’s Maximum Pensionable Earnings), будет увеличиваться каждый год вплоть до 2025 года и достигнет $82,700.
По новой программе правительство планирует увеличить пенсию по трудовому стажу (CPP Pension) с ¼ от вашего текущего дохода до 1/3. То есть, если человек зарабатывал $50,000 в год, по новому правилу он будет получать $16,000 годовой пенсии вместо $12,000 сегодняшней.
Всё это позволит государству надеяться на то, что население будет больше откладывать себе на пенсию во время работы, иметь больше заработанной пенсии и, соответственно, меньше обращаться за социальными поддержками в пенсионном возрасте.

2. Льготы в налогах во время оплаты новой, повышенной части отчислений в CPP.

Нетрудно догадаться, что увеличение наших отчислений в пенсионную программу уменьшает количество денег, оставшихся в кармане после всех выплат. Чтобы этого не произошло, правительство ввело льготу в налогах на ту дополнительную сумму отчислений в CPP, которую придётся платить с 2019 года. Льгота будет в виде Tax Deduction, not Tax Credit. Я хочу объяснить разницу.
Tax Credit даёт возможность всем получать одинаковую льготу в налогах, невзирая на реальную величину дохода.
Tax Deduction, так же как и взносы в RRSP, позволит вам получать реальную льготу в налогах (marginal tax rate) согласно вашему годовому доходу.
Это является приятным сюрпризом (Financial Post, June 22, 2016 – «Tax surprise in enhanced CPP»).

3. Рынок недвижимости, закончится ли рост цен на жильё? Мнение специалистов.

“No bubble here: mortgage industry” – Financial Post, June 29, 2016. Will Dunning, the Chief Economist for Mortgage Professionals Canada (МРС), организации, представляющей больше 11 тысяч моргидж агентов и брокеров, утверждает, что “мыльного пузыря” не существует. Он предупреждает правительство от опасных резких изменений в правилах выдачи моргиджей, которые могут привести к уменьшению спроса на недвижимость и могут, вследствие этого, повлиять на экономику страны.
Мне хотелось бы добавить, что цены растут только в крупных городах и это происходит вследствие того, что предложения на рынке жилья сегодня недостаточно, то есть спрос опережает предложение. Это ведёт к multiple offers, что увеличивает цену покупки. Может надо бороться за то, чтобы было больше жилья на продажу? Во всём нужен баланс.
Но и люди не могут позволить себе покупать очень дорогое жильё, так как канадские банки выдают моргиджи очень консервативно, базируясь на доходе. Так как доходы не “резиновые”, к сожалению, то и существует максимум, выше которого мы не можем “прыгнуть”. Всё это говорит о том, что скорее всего рынок стабилизируется.
Государство и ранее боролось с ростом цен, примеры были. Например, в 1974 году правительство ввело 50% Land Speculation Tax на вторую и последующие собственности. Немного позже 50% снизили до 20% и эти величины не уменьшали вашего налога при продаже недвижимости (Capital Gain). Financial Post, July 05, 2016 “How not to cool the housing market” – 1974 tax led to overnight market collapse.
Против таких действий и предупреждает экономист из МРС. Министр финансов Bill Morneau сообщил, что создана рабочая группа на федеральном уровне, где присутствуют представители Ванкувера и Торонто, городов, где происходит самый большой рост цен на недвижимость.
Существует мнение, что рост цен в этих двух городах происходит из-за отсутствия места для строительства новых домов, в связи с низкими процентами на моргидж и благодаря иностранным инвесторам, которым такие покупки выгодны из-за разницы в обмене валюты.

4.15% налог на покупку недвижимости в Ванкувере для нерезидентов страны. Как это отразится на рынке недвижимости в целом и на Торонто в частности?

В самом конце июля в Ванкувере введён 15%-ый налог для нерезидентов Канады. Все, кто подписал договор на покупку до 25 июля 2016 года и не успел закрыть сделку до 02 августа 2016 года, должны платить налог 15%. Если покупка была 2 миллиона, например, то новый налог составит $300,000. Многие покупатели просто “бросают” свои депозиты, сделанные во время подписания договора и уходят из сделки. Есть мнение что это неправильно, что надо было вводить закон только для новых покупок, но что сделали, то уже есть.
Как это отразится на рынке недвижимости в Торонто, не придут ли сюда китайские инвесторы, не введут ли и в Торонто похожий налог?
Мы приходим к тому, что многие уже поворачиваются в сторону приобретения кондоминимумов, потому что не могут позволить себе купить отдельно стоящий дом.
Financial Post, July 20, 2016 – “No condo bubble in Toronto, CMHC says”, Not like the 1980s.
В статье говорится о том, что в основном строители начинают строительство кондоминимумов тогда, когда почти полностью продали квартиры. Если ещё не всё раскуплено, они отодвигают начало строительства. В среднем строить начинают, когда всего 10% квартир не продано на момент начала строительства. Ситуация немного улучшилась по сравнению с 2015 годом и гораздо лучше начала 1990х. CMHC считает, что сегодняшняя картина никак не говорит о наличии “мыльного пузыря” в condo market.

5. Интерес на моргидж, Prime Rate. Что следующее — снижение, увеличение или без изменений?

Financial Post, May 26, 2016 “Poloz keeps rates fixed, sees relief ahead”.
Председатель Центрального Банка страны считает, что интерес не будет подниматься в этом году и скорее всего останется таким вплоть до второй половины 2017 года. И это несмотря на то, что ожидалось поднятие интереса в Америке. После событий в Англии (выход из Евросоюза) в Европе и в USA отложили увеличение банковской учётной ставки, а Англия совсем недавно снизила свою банковскую ставку до 0.25%, что является наименьшей величиной.
Фиксированные проценты сегодня очень низкие и скорее всего в ближайшее время интерес на плавающие и фиксированные проценты останется без изменений.

6. OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) требует более тщательнее подходить к процессу выдачи моргиджа в банках.
Posted rate увеличился с 4.64% до 4.74%.

OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) в июле этого года выпустил письмо для банков с требованием тщательнее подходить к процессу выдачи моргиджа.
Хочу обратить ваше внимание на некоторые моменты.
Необходимо лучше проверять доход за границей.
Необходимо более внимательно подходить к выдаче ссуд до 65% от стоимости недвижимости. Если размер ссуды менее 65% от стоимости покупки, то деньги получить легче.
Debt Service Ratios (GDS and TDS). OSFI рекомендует, чтобы доход от рентованных собственностей считался консервативно. При оценке вашей возможности получить плавающий моргидж и фиксированный на короткий срок (1-4 года) с прошлого месяца используется более высокий квалификационный процент. Posted rate увеличился с 4.64% до 4.74%.
Получается, что приобрести недвижимость за более высокую стоимость на сегодняшний день легче при получении фиксированного процента на 5 лет, потому что банки разрешают использовать полученный вами низкий процент как и квалификационный тоже. Это помогает вам приобрести собственность на $100,000 выше при одном и том же доходе.
Оценка недвижимости. Консервативный подход дожен присутствовать и при оценке имущества, особенно это важно в момент растущих цен на недвижимость.
OSFI рекомендует банкам пересмотреть свои внутренние требования к выдаче новых моргиджей.
Мы работаем с различными финансовыми институтами и поэтому у нас больше возможности в получении моргиджа в разных ситуациях. Если у вас очень замечательная финанасовая ситуация, мы обязательно найдём вам лучший интерес, ниже, чем получают банковские сотрудники после employee discount.

7. Семьи с детьми начали получать немного больше денег в месяц от государства.

Существовали различные детские бенефиты и правительство с июля 2016 ввело единый бенефит Canada Child Benefit (CCB), который позволяет семьям ежемесячно получать больше денег на свой счёт. Максиальные бенефиты получат семьи с годовым доходом меньше $30,000. В течение следующих 5 лет планируется потратить 22.4 миллиарда долларов.
Эти деньги государство выделяет для детей, поэтому будут уместными мои рекомендации по поводу увеличия взносов в детскую программу RESP тем, кто не вкладывает по максимуму или пропускал выплаты в предыдущие годы.

8. Опять планируется увеличение цен на постоянные страховые контракты.

С января 2017 года страховые компании будут платить повышенный налог на инвестиционную прибыль в страховых контрактах. Нетрудно догадаться, что на фоне длительного периода с низким интересом в стране это приведёт к повышению стоимости постоянных страховых контрактов.
Canada Life, Great-West Life, London Life прогнозируют, что увеличение цены будет на уровне 5-10%. Мне кажется это достаточная мотивация для приобретения страховки теми, кто планировал купить постоянный страховой полис. Если кто-то не думал об этом, но не имеет постоянной страховки жизни, то я настоятельно советую встретиться со мной и рассмотреть варианты. Дело в том, что есть постоянные страховки, где вы имеете только страховку, а есть страховые полисы, где вы платите немного больше, но можете полностью воспользоваться всеми выплаченными за страховку суммами при выходе на пенсию, не разрывая при этом контракта. Жду ваших звонков.

9. Интересное предложение на вклады в TFSA и GIC.

Действительно, мы могли открыть TFSA с гарантированным интересом в 5 раз больше, чем в любом крупном банке, то же самое касается и закрытых вкладов GIC (cashable GIC). Интерес на план TFSA, в котором деньги были закрыты на любой срок от 1.5 до 5 лет был 2.75%. Предложение с таким interest rate было только короткий период времени, я не успел об этом сообщить.
Почему я пишу об этом? Даже сейчас есть компании, которые дают интерес в 3 раза выше, чем в банках. В 2017 году одна из Траст компаний, которая сегодня очень активно занимается моргиджами, получит статус банка и начнёт предоставлять депозитные счета для населения. Они планируют быть очень конкурентноспособными и, конечно, предложат высокие проценты на инвестмент в самом начале, чтобы привлечь необходимый капитал. Я хочу, чтобы вы помнили о нашем офисе в тот момент, когда собирeтесь открывать или делать новые вклады в TFSA or regular GIC.

10. Хорошие новости для желающих спонсировать родителей.

В 2016 году я разговаривал уже с двумя семьями, которые подали applications на спонсорство родителям в январе 2016 года и получили одобрение в течение 4-5 месяцев. Эти ребята сказали, что в процессе спонсирования родителей сделали изменения и если подавать заявление в самом начале календарного года, то результат будет получен быстрее.
Надеюсь, кому-то эта ниформация поможет.

Спасибо за ваше терпение при прочтении этого длинного письма.
Спасибо за то, что вы с нами, и надеемся на долгие годы совместной работы.

Сергей Тотров и весь коллектив.

Financial Advisor, CFP, CLU
Mortgage Broker, AMP
(Ranked #13 in Canada in 2015)
416-222-0533
www.totrov.com

Если вы не хотите получать такого рода электронные сообщения, то просто ответьте нам на этот e-mail.