Финансовые новости из офиса Сергея Тотрова (Prime Rate, Variable vs Fixed mortgage rate)

Вот уже почти 20 лет мы отправляем e-mails с финансовыми новостями. Мы стараемся отразить в электронной рассылке те новости и события, которые могут вас заинтересовать и принести какую-то пользу. Прочитайте, пожалуйста, последнее сообщение, присланное недавно. Если вам интересна такого рода рассылка, то вы можете подписаться на неё на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе «Рассылка Новостей».

1. Prime Rate увеличили на 0.5%. Что дальше?
2. Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на фиксированный процент?
3. Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта?
4. Бюджет страны на 2022 год, что нас ожидает нового?

А теперь немного подробнее:

1. Prime Rate увеличили на 0.5%. Что дальше?

Банк Канады увеличил 13 апреля банковскую учётную ставку на 0.5%, такое сильное повышение произошло впервые за 22 года, обычно изменение составляло 0.25%. Соответственно, Prime Rate также увеличился на 0.5% и теперь его величина 3.2%.
Интерес на Variable Rate mortgage и кредитных линиях (secured and unsecured) также вырос.
В газете “Financial Post” от 14 апреля 2022 года была напечатана статья “Brace for more big hikes from BoC”, в которой говорится о том, что война в Украине, конечно же, повлияла на рост инфляции во всём мире, включая Канаду. В связи с увеличившейся инфляцией в стране Центральный Банк Канады и пошел на такое резкое поднятие банковской учётной ставки, теперь overnight lending rate достиг 1%. До эпидемии короновируса эта величина составляла 1.75%.
Председатель Центрального Банка страны заявил, что экономика Канады развивается очень хорошими темпами, быстрее, чем ожидалось, и поэтому есть возможность для увеличения интереса в целях борьбы с инфляцией.
Tiff Macklem, Bank of Canada Governor, сказал, что его сегодня волнует не сколько раз будет увеличена процентная ставка в будущем, а снижение уровня инфляции с 5.6% до нейтрального уровня в диапазоне от 2% до 3%. Из этого заявления следует, что увеличение процентной ставки следует ожидать в этом году однозначно и ближайшее заседание Центрального Банка страны назначено на 1 июня 2022г.
В следующем разделе мы поговорим о том, надо ли уходить от плавающего процента, надо ли фиксировать процент на моргидж.

2. Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на фиксированный процент?

Действительно, сегодня многие задаются вопросом, не пора ли переходить на фиксированный процент с variable rate mortgage?
Специалисты считают, что если разница в процентной ставке между плавающим и фиксированным процентами составляет больше 1%, то лучше оставаться на variable rate mortgage.
Давайте проанализируем ситуацию с моргиджами с фиксированными процентами на рынке.
Плавающий процент, оформленный в предыдущие 1.5 года, рассчитывался по формуле Prime – 1%, у кого-то лучше, у кого-то немного хуже. У тех, кто оформлял моргидж до эпидемии, скидка от Prime Rate немножко хуже.
Нужно помнить, что когда человек планирует остановить будущее увеличение интереса на сумму долга и говорит сам себе — да, надо зафиксировать процент, чтобы он не рос, то он фиксирует не сегодняшний процент по плавающему моргиджу, а переходит на тот фиксированный процент, который банк предлагает сегодня.
С учётом увеличенного Prime Rate (3.2%), обладатели variable rate mortgage имеют интерес сегодня около 2.2% (это может быть и ниже, и немного выше).
А что сегодня предложит вам банк по фиксированным процентам? Ну никак не ниже 3.84%, опять разница между вашим плавающим процентом и предложенным банком фиксированным процентом составит больше полутора процентов.
Для того, чтобы ваш текущий плавающий процент мог превысить предлагаемый сегодня банками фиксированный процент 3.84%, надо, чтобы Банк Канады поднял свою учётную ставку 6-7 раз. Сколько времени займёт у банка увеличить ставку 6-7 раз никто сегодня сказать не может. Специалисты считают, что в 2022 году инфляция будет оставаться на таком же высоком уровне, в 2023 году будет уменьшаться и в 2024 году придёт к нейтральному уровню в размере 2-3%.
То есть ближайшие 6 поднятий Prime Rate мы будем продолжать выигрывать, если не перейдём сегодня на фиксированный процент и для того, чтобы начать проигрывать, надо, чтобы банк страны и далее поднимал учетную ставку. Обратите внимание на то, что чтобы проиграть столько же, сколько мы выиграем в течение следующих 6-ти поднятий интереса, надо, чтобы банковский процент подняли ещё 6 — 7 раз, только при дальнейшем поднятии интереса Банком Канады мы начнём проигрывать от того, что не перешли на фиксированный процент несколько лет назад.
Так когда же это произойдёт и произойдёт ли в принципе. По статистике плавающий процент в течение длительного периода времени выигрывает.
Работники банков говорят вам, зафиксируйте процент на моргидж и спите спокойно. Если вы прикинете, какие штрафные будут в случае разрыва контракта, то точно не уснете.
Я в прошлом году считал штрафные в ТД банке при плавающем и фиксированном процентах: около $2000 был штраф на variable rate и $14000 на fixed rate mortgage.
По статистике 50% всех моргиджей в течение 3-х лет переделываются: продажа/покупка по различным причинам, рефинансирование для закрытия текущих долгов и т.д.
Банки же всегда заинтересованы в моргиджах с фиксированным процентом: интерес выше, штрафные больше. Моё мнение, лучше оставаться на variable rate mortgage.

3. Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта?

Нам очень много звонят по поводу получения лучшего интереса на моргидж во время renewal, но в большинстве случаев звонки раздаются за 1.5 – 2 месяца до окончания контракта, а иногда и за 2-3 недели до renewal date.

Реальность – март — апрель 2022 года.

За последние 1.5 месяца все банки дружно и намного подняли фиксированный процент, а также сильно уменьшили скидку от Prime Rate. Такие же серьёзные изменения происходили и в марте прошлого года, а сейчас изменения происходят практически ежедневно. Любое повышение или падение процентов на моргидж всегда происходит неожиданно, даже, если мы предполагаем что это скоро произойдёт, всё равно не знаем точную дату и время. Поздно вечером банк может прислать e-mail, что интерес через два часа увеличивается, и что же можно сделать за эти пару часов? Да почти ничего.
Давайте посмотрим, почему люди не звонят по поводу оформления моргиджа за 4 месяца до окончания контракта и отметим, что можно сделать, чтобы получить финансовый выигрыш.
Деньги не самое главное в жизни, просто без них тяжелее жить……

• Многие просто не помнят дату окончания своего контракта по моргиджу.
  Это действительно так, в жизни много чего происходит, однако это легко исправить. На нашем вебсайте, в разделе “Mortgage”, есть подраздел “Manage Your Mortgage”, в котором вы можете зарегистрироваться и внести дату переоформления своего моргиджа, неважно, когда это будет, хоть через 5 лет. Мы будем следить за датой и позвоним вам заранее.
• Человек надеется, что проценты на моргидж будут ещё ниже.
  Замечательно, но кто даст 100%-ую гарантию, что интерес упадёт через 3-4 месяца ?
  Позвоните нам, мы зафиксируем сегодняшний интерес на моргидж и будем вместе надеяться. Если процент снизится, вы автоматически получаете лучший, так как вас уже одобрили в банке, если поднимется, вы выиграли.
• Кто-то ждёт предложение от своего банка, что они предложат?
  Можно, конечно, и ждать, но ведь ваш банк пришлёт письмо за 30-60 дней до окончания контракта.
  Если 60 дней назад процент был ниже, вы проиграли, а это ваши деньги и ваша жизнь…. Вполне возможно, что если вы имеете лучший процент, вы сэкономите деньги и купите себе то, что не могли ранее.
• Уже переделали моргидж, так как банк предложил за 6 месяцев до окончания существующего контракта перейти на новый с лучшим процентом.
  Давайте подумаем, а надо ли было это делать, ведь в течение следущих месяцев интерес может и упасть.
  Как избежать этих ситуаций? Всё очень просто — зарегистрируйтесь на нашем вебсайте www.totrov.com и мы будем отвечать за то, чтобы вы получили моргидж с наилучшим процентом.

4. Бюджет страны на 2022 год, что нас ожидает нового?

В апреле 2022 года либеральное правительство озвучило бюджет на этот год.
Некоторые позиции заслуживают внимания, и я постараюсь их обозначить.

— Tax-Free First Home Savings Account (FHSA) (интересная комбинация RRSP и TFSA)
— Doubling the First-Time Home Buyers’ Tax Credit (HBTC)
— Residential property flipping rule (изменение в налогообложении для тех, кто ремонтирует дома и продаёт их потом)
— Ban on foreign investment in Canadian housing (запрет на покупку недвижимости в Канаде нерезидентами)
— Dental care for Canadians (кто получит бесплатную стоматологическую помощь)

Так как этот e-mail получился уже достаточно большим, то я пришлю вам анализ бюджета отдельным письмом через несколько дней.

Ждём ваших звонков и встреч.
Наш офис работает с 9 утра до 9 вечера и в субботу по предварительной договорённости.

Следующую рассылку про бюджет можно будет прочитать на нашем вебсайте или в газете через пару недель.