Manage Your Mortgage, January 2018

Prime Rate опять подняли!
Давайте вспомним вторую половину 2017 года

Прочитав до конца эту статью вы поймёте, что программа «Manage Your Mortgage» позволяет вам выигрывать в любых ситуациях в момент переоформления ссуды (mortgage renewal)

Нам очень много звонят по поводу получения лучшего интереса на моргидж во время renewal. В конце июня 2017 года я разговаривал с одним из наших клиентов, у которого срок переоформления моргиджа был через два месяца и предложил ему фиксированный процент на 5 лет 2.39%. Он сказал, что подумает, посоветуется и перезвонит. Через несколько дней мы получили сообщение, что решение принято, предложение хорошее, и что они готовы присылать документы. Но именно в этот день, 30 июня, все банки увеличили свои rates – проценты на моргидж и теперь вместо 2.39% я могу сделать только 2.69%. Все крупные банки поменяли в этот день интерес с 2.69% на 2.99%.

На сентябрь, тот же банк, кто давал возможность сделать 2.39%, предоставляет только 3.69%. Конечно можно получить и меньше, например 3.39% или 3.29%. Если покупать с маленьким первоначальным взносом, то можно и ещё меньше получить, но уже никто о 2.39% даже и не говорит. А ведь в июне мы могли бы зафиксировать процент вплоть до конца октября.

Что такое 1% (3.39% — 2.39%) на $400,000 моргидже? Это $4,000 потери на интересе в год, умножьте на 5 лет и получится, что приблизительно вы потеряете $20,000 за весь период действия следующего mortgage term. Для того, чтобы потерять $20,000, надо заработать $33,000 (учитываем 40% налоговую сетку – сколько % налогов надо платить), если доход ниже $95,000, то надо заработать $28,571 и тогда после налогов останется $20,000 — большие деньги, реально большие.

А ведь надо было просто немного раньше начать поиски хорошего процента на моргидж.

Другой пример: у собственника недвижимости подходил к окончанию его контракт с банком в декабре 2016 года. Несколько лет назад собственность была куплена с 5% взноса и цена, конечно, выросла, но не настолько, чтобы сегодня человека можно было легко квалифицировать на хороший процент на моргидж, это особенно касается кондо. Никого на улицу не выбросят, но если обратиться за 1-2 месяца, то может не хватить времени решить ситуацию с лучшим процентом на моргидж и придется остаться с тем, который предлагает свой банк.
А если бы владелец собственности в конце лета обратился к моргидж специалисту, то мог бы уже сделать все необходимые действия для получения моргиджа на самых выгодных условиях. Такое обращение ничего не стоит, все вопросы по моргиджу можно решать удаленно.

Конечно же, можно ничего не делать и ждать письма из банка с напоминанием о renewal date и с предложением. Ну не предлагает вам в письме банк хорошие условия, практически никогда!!!

Там, в этом письме, будет всё, только вот хороших mortgage rates вы там не найдёте, особенно, если письмо получено из крупного банка. Почему? Да потому, что идёт ставка на то, что вы подпишете предложенные вам условия, так как вы в принципе довольны банком и некогда или не хочется заниматься ведением переговоров. Большинство банков надеется на то, что вы будете в числе тех 70% канадцев, которые просто подписывают документы из банка, не особо вникая в детали.

Кто-то решает позвонить в банк и обсудить возможные варианты. Поскольку вы платите свой mortgage регулярно, вам объясняют, что вы хороший клиент и предлагают интерес немного лучше, чем в письме. В результате вы довольны и соглашаетесь с предложением своего банка.

И дело не только в том, что кто-то на рынке даёт интерес чуть лучше (не все знают, что существует много других организаций, готовых также ссудить вам деньги под очень хороший процент).

Кстати, даже если ваш банк предлагает вам неплохие условия, мы в большинстве случаев можем предложить ещё лучше. Любые СУПЕР ПРЕДЛОЖЕНИЯ, которые вы видите на рынке от любых компаний, у нас тоже есть! Позвоните и проверьте!
Дело в другом — а что, если три или четыре месяца назад интерес был существенно ниже, чем сегодня!? Первое, вы об этом можете даже и не узнать, второе – узнаете и что? Сделать-то уже ничего нельзя. Просто ещё раз признаетесь себе — поздно, поезд ушёл…

Можно ли что-то сделать, чтобы так не получилось? Можно!!!

Суть программы заключается в том, что за 120 дней (максимально возможный срок) до mortgage renewal (переоформления ссуды) мы с вами фиксируем то лучшее на тот день предложение, которое существует на рынке. Если за время, оставшееся до mortgage renewal, интерес изменится в лучшую сторону, то вы автоматически получаете лучшие условия. Если интерес будет выше, то вы имеете зафиксированные хорошие условия, которые будут действительны на момент переоформления договора.

Я знаю много примеров, когда владельцы mortgage приходят в свои банки за три месяца до окончания срока существования mortgage и хотят заранее зафиксировать лучший интерес. Часто им отвечают, что так рано никто ничего сказать не может и лучше подойти за две недели до renewal date. За две недели до mortgage renewal банк, конечно, даст лучшие условия, но ситуация за прошедшее время может измениться и не в нашу пользу. Бывает и по-другому — сотрудник банка может предложить переоформить mortgage прямо сейчас за 2-3 месяца до окончания, но в такой ситуации можно проиграть, если за эти 2-3 месяца интерес улучшится. Интерес может колебаться на протяжении короткого периода, не нарушая глобального направления движения, поэтому в описанных ситуациях риск всегда присутствует.

Программа «Manage Your Mortgage» состоит из трёх частей

1. Мы свяжемся с вами за четыре с половиной месяца до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то вы получите лучшие условия.
2. Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы вам сообщим.
3. Теперь мы будем время от времени присылать вам по электронной почте информацию об интересе на mortgage, о его изменениях и о дальнейших перспективах, а также о других финансовых новостях.

Ждём вашей регистрации…

Статья была опубликована в газетах «Русский Экспресс», «Газета Плюс», «Недельная Газета» в январе 2018 года.