Home Buyer’s Plan (HBP) — Льгота при покупке недвижимости

Одна из государственных льгот при покупке недвижимости — это использование Home Buyer’s Plan. Для того, чтобы проанализировать вашу конкретную ситуацию, понять, насколько выгодна вам программа RRSP и, соответственно, программа Home Buyer’s Plan (HBP), лучше всего обратиться к финансовому консультанту — Financial Advisor. Конечно же в нашем офисе вы сможете открыть такой план.

Использование HBP позволяет при небольшом первоначальном взносе накопить денег для покупки собственности на 20-30% больше, чем вы планировали.

Программа HBP (Home Buyer’s Plan) не что иное как индивидуальная пенсионная программа RRSP (Registered Retirement Saving’s Plan). Обычно снятие денег из программы RRSP сопровождается уплатой налогов по итогу календарного года. Если же вы забираете деньги из пенсионной программы во время покупки первой недвижимости, то на снятую сумму налоги в текущем году платить не надо. Процесс изъятия денег из RRSP без немедленной уплаты налога во время покупки собственности и называется программой Home Buyer’s Plan (HBP). Часто такую программу называют First Home Buyer’s Plan, потому что практически воспользоваться ею можно только один раз. Из RRSP можно взять максимально $35,000 на каждого из супругов для первоначального взноса при покупке первой недвижимости, обязательное условие — деньги должны пролежать в программе RRSP как минимум 90 дней.

До 2019 года из программы RRSP можно было снимать только $25,000.

Посмотрите, насколько выгодна программа RRSP при накоплении средств на первоначальный взнос при покупке недвижимости. Предположим, вашей целью является накопление $20,000 за 2 года для первоначального взноса (down payment). Если вы будете копить деньги на счетах в банке, то в вашем распоряжении будет только накопленная вами сумма. Если вы будете откладывать деньги на пенсионную программу, то к моменту покупки недвижимости у вас будет $20,000 плюс возврат налогов около $6,000, т.е. вы накопили не $20,000, а $26,000 (при доходе от ~$50,000 до ~$75,000 — $6,000 = $20,000× ~0.30%). Мне кажется, что $6,000 при покупке недвижимости лишними не будут.

Получается, что вы и налогов не платили пока с той суммы, которую откладывали в RRSP для покупки недвижимости, и сами деньги забрали из пенсионной программы на первый взнос. Государство не совсем устраивает такая ситуация, поэтому оно ставит условия: вот вам 2 года отсрочки, но после этого в течение 15-ти лет можно или вернуть обратно в программу RRSP деньги, взятые на покупку собственности (без процентов, что замечательно), или заплатить налоги с этой суммы, взятой из RRSP (тоже без процентов и в течение тех же 15 лет).

Ежегодно Вы будете получать сообщение о том, сколько вам необходимо выплачивать в программу RRSP. В ответе на вашу налоговую декларацию (Notice of Assessment) виден баланс по программе Home Buyer’s Plan и сумма, предлагаемая к оплате в текущем году. Вы имеете право выбора; возвращать или нет деньги в пенсионную программу. Если вы не вернёте ту сумму, которая указана в Notice of Assessment, то эта цифра будет включена в ваш доход с целью уплаты налогов в текущем году.

При оформлении такой программы могут возникать вопросы по вложению средств в Home Buyer’s Plan, по снятию денег при покупке недвижимости, а также и по возвращению снятой когда-то суммы обратно.

Ниже представлены условия программы HBP в виде ответов на вопросы, которые нам задают чаще всего во время открытия плана и во время возврата денег на этот счёт.

Открытие, накопление денег внутри программы RRSP — HBP

Может ли второй супруг тоже взять $35,000 на покупку дома?

Да, каждый из супругов может взять по $35,000 из своих пенсионных вкладов.

Если жена не имеет право на вложения в RRSP, а муж может внести больше $35,000, как выйти из положения?

Надо вложить $35,000 на свой план RRSP и остаток положить на имя жены (spousal RRSP). Льготу в налогах получите вы, но взять эти деньги на покупку недвижимости в дополнение к вашим $35,000 также может и жена.

Эта программа подходит только для покупки первого дома?

Нет, для такого плана может быть использовано второе, или даже третье жилье. Необходимо выполнение следующего условия: до приобретения недвижимости необходимо жить в рентованом жилье не меньше 4 лет, соответственно, не имея собственности, в которой вы живёте. Если вы планируете вселиться в свой дом в течение 2019 года, то вы не должны обладать собственностью и жить в ней на 1 января 2015 года, т.е., надо продать предыдущее жилье в 2014 году.

Если человек уже владеет недвижимостью (например, помог своим родственникам купить дом какое-то время назад, то есть выступил гарантором), может ли он воспользоваться такой программой, если он покупает сейчас жилье для себя?

Действительно, такая ситуация вполне может случиться. И человек может воспользоваться программой First Home Buyer’s Plan, так как он только сейчас покупает то жильё, в котором он собирается жить.
Например, сын помог родителям купить жильё, но сам он живёт отдельно от них. Через какое-то время он решил сам приобрести недвижимость и воспользоваться программой HBP. Он может это сделать, так как главное условие этой программы он выполняет — покупает жильё для себя, для своего проживания.
Если же сын помог родителям своим доходом и живёт вместе с ними, то он уже истратил свою возможность использовать эту программу.

Если человек владеет недвижимостью, которую он сдаёт квартирантам, а сам живёт в ренте, может ли он воспользоваться программой HBP?

Может, если он не жил пока в жилье, ему принадлежащем. То есть человек сначала купил недвижимость в рент, а через какое-то время собрался покупать для себя, где он планирует жить.
Или другая ситуация: человек имеет несколько домов. В одном он живёт сам, а остальные дома сдаются в рент. Если человек продаст своё жильё (owner occupied), переедет в рент, не трогая другие дома, то по прошествии 4-х лех проживания в ренте, он сможет воспользоваться программой HBP.

Если дом будет строиться долго, можно ли взять эти $35,000 за несколько раз?

Да, но это необходимо сделать в течение одного календарного года. Максимально, можно рассчитывать, что разрешат взять деньги в январе следующего года и зачтут это за предыдущий год. Если деньги будут все-таки взяты в течение 2-х лет, или, например, позже, чем в январе следующего года, то взятые после 31 января следующего года средства приплюсуются к доходу и будут обложены налогом.

Дом новый и будет построен в следующем году. Можно ли в этом году взять деньги на down payment?

Да, но дом должен быть построен не позднее 1 октября следующего после взятия денег года. По крайней мере, официальная дата заселения должна быть записана до 1 октября.

Часто строительство нового дома отодвигается несколько раз. Как быть в такой ситуации с 1-м октября, ведь реальное заселение будет гораздо позже?

Все нормально, если первоначальный срок заселения был указан до 1 октября следующего, после снятия денег из RRSP, года. Даже если реально вы въедете позже, проблем не будет.

Как быть, если деньги взяты из RRSP под строительство одного дома, что-то сорвалось и решено покупать другой дом, который будет построен официально только в конце ноября следующего года?

Условия HBP будут соблюдены, если вся сумма из RRSP истрачена на уплату строительной компании или выплачена за материалы будущего дома.

Дом куплен, вселяться через 70 дней, и вдруг вы узнаете, что есть программа HBP. Или все произошло так быстро при покупке недвижимости, что вы забыли о необходимом условии HBP — деньги должы пролежать на счету 90 дней. Что же делать?

Обе такие ситуации подходят под условия программы HBP. Каким образом? Как совместить два требования программы HBP — никто из супругов не должен владеть домом больше, чем 30 дней, и, в тоже время, деньги должны пролежать в RRSP не меньше 90 дней. Если вы въезжаете в своё жильё через 70 дней, то можно сделать необходимый взнос в RRSP, подождать 90 дней и взять деньги обратно, используя программу HBP (т.е., иметь льготу в налогах по итогам этого года). Если же деньги, которые были вложены в HBP, реально нужны к моменту заселения, то можно занять средства на эти 10-15 дней, получить деньги из RRSP и отдать долг. Выплаты по интересу будут незначительными, а выгода от этой программы существенна.

Возврат денег в программу HBP

В течение 15-летнего периода необходимо вернуть обратно всю сумму, взятую из RRSP на покупку недвижимости. Даётся 2 года отсрочки (год покупки и следующий календарный год) и, начиная с третьего года, необходимо вносить 1/15 от суммы HBP баланса каждый год в течениe последующих 15 лет. Получается, что государство разрешает нам вернуть деньги в программу RRSP в течение последующих 17 лет, причём без учёта инфляции и без интереса за все эти годы.

Надо понимать, что возврат денег не является обязательным условием. Если человек решает не возвращать деньги обратно, то та сумма, которую было необходимо внести в текущем календарном году (1/15 от снятых денег), приплюсуется к доходу и с этой суммы нужно будет заплатить налоги. Если предположить, что доход у человека сильно не менялся, просто увеличивался с учётом инфляции, то есть налоговая ставка была одинаковой все эти годы, то выходит, что государство согласно ожидать возмещения налогов в течение последующих 17 лет.

Представьте себе, что налоговая сетка в будущем стала даже меньше, например, кто-то работал на постоянной позиции, а сейчас ведёт свой бизнес или просто имеет контракт, выгода растёт.

Нюансов много и я думаю самый лучший вариант, это получить совет специалиста в момент возврата денег в программу HBP.

Что такое HBP баланс?

Это та сумма, которую вам необходимо вернуть в RRSP на текущий момент. HBP баланс будет ежегодно уменьшаться.

Как можно понять, какую сумму необходимо вносить в текущем году?

Когда вы заполняете налоговую декларацию (T-1 General) и отправляете в налоговую инспекцию (CRA – Canada Revenue Agency), то вы получаете от них ответ, который называется Notice of Assessment (NOA). На первой странице пишется ваш налогооблагаемый доход за прошлый год, на второй странице вы увидите, сколько вы можете в этом году денег внести в индивидуальную пенсионную программу RRSP и на третьей странице вам будет указана сумма, необходимая к вложению в программу HBP.

Когда надо начинать возвращать деньги в эту программу?

Если дом был куплен в 2019 году, и деньги в HBP были внесены в том же году — $10,000, когда надо начинать возвращать средства? В 2021 году вы должны внести 1/15 от $10,000, что составит $667.00. Последний срок взноса — 60-й день после начала нового года, то есть 1 марта 2022 года. Это обычный срок — 60 дней в следующем году для тех, кто не успел или не смог внести деньги в RRSP в текущем календарном году.

Как делать взнос в HBP?

Вам нужно сделать взнос в любой из существующих планов RRSP или в новый RRSP и обозначить, что эти средства идут на уменьшение HBP баланса. Для этого надо заполнить Schedule 7 (RRSP Unused Contributions, Transfers, and HBP or LLP Activities) во время заполнения налоговой декларации (income tax).

Что произойдет, если не будет сделан взнос в HBP в текущем году?

Необходимая сумма для возмещения долга по HBP программе приплюсуется к вашему доходу и обложится налогом.

Если будет внесено меньше, чем положено?

Разница между необходимой суммой и вложенной будет добавлена как доход в данном финансовом году.

Что случится, если вы начнете платить раньше, чем положено?

Ваши взносы будут уменьшать ту сумму, которая должна быть внесена в первый требуемый год.

Если не нужно заполнять income tax в текущем году, а взносы в HBP сделаны?

Вам необходимо заполнить Schedule 7 и отправить, даже если нет необходимости заполнять налоговую декларацию.

Может ли банкротство освободить от уплаты HBP баланса?

Нет, вы должны вернуть все деньги.

Всегда ли требуется возмещение HBP баланса в течение 15 лет?

Изменения могут произойти только в следующих ситуациях:

• Человек умирает;
• Становится не резидентом Канады;
• Старше 70 лет.

В этих ситуациях оставшийся баланс приплюсовывается к доходу человека за текущий год и понадобится заплатить налоги с этих денег.