Страхование ссуды в банке и вне – Mortgage Insurance

Покупка недвижимости — очень важный шаг в жизни любой семьи, особенно, если дом или квартира первые в Канаде. Realtor, специалист по покупке и продаже недвижимости, может помочь вам во многих вопросах, связанных с приобретением жилья, а также даст много полезных и нужных советов. Мне бы хотелось остановиться сегодня на важном вопросе, который может остаться незамеченным к моменту подписания контракта, речь идет о страховании mortgage.

При покупке недвижимости существуют два вида страхования mortgage:

  • Обязательное страхование при небольшом down payment — первоначальном взносе;
  • индивидуальное страхование mortgage в банке, предложенное в момент подписания контракта о взятии денег в долг.

Давайте рассмотрим каждый из видов страховки подробнее.

Обязательного страхования нельзя избежать, если down payment меньше 20 % от стоимости покупаемой недвижимости. Сегодня это условие распространяется и на тех, кто работает и платит сразу налоги — full time position, и на тех, кто работает сам на себя, но, после вычета всех затрат, показывает хороший налогооблагаемый (taxable) доход.

При маленьком down payment ни один банк не даст ссуду в долг, если требуемая сумма не будет застрахована одной из трёх компаний — СМНС (Canada Mortgage and Housing Corporation), Genworth Financial Canada или Canada Guarantee. Размер страховки определён и он одинаков для всех, зависит только от размера первоначального взноса. С первоначальным взносом 5% это 4.0% от суммы моргиджа, с 10%-ым взносом от стоимости дома — 3.1%, вкладываете в недвижимость сумму равную 15% стоимости — обязательное страхование — 2.8%. Все цифры приведены с учётом амортизационного периода в 25 лет. Было время, когда амортизационный период был длиннее, даже при небольшом первоначальном взносе, сейчас такой опции не существует. Сегодня амортизационный период больше 25-ти лет можно выбрать только, если вы покупаете недвижимость с первоначальным взносом 20% или более.

Работает страховка следующим образом: если по какой-то причине клиент не платит банку ежемесячные взносы, то банк имеет право продать дом и вернуть себе деньги, которые были даны в долг. Вполне может случиться так, что дом продастся за меньшую стоимость, особенно, если между покупкой дома и продажей этой недвижимости банком из-за неуплаты долга пройдет немного времени. Например, дом был куплен за $400,000 с 5% первоначального взноса, и через несколько месяцев по каким-то причинам владелец дома перестал выплачивать моргидж. Конечно же, банк будет продавать жильё, но придётся платить ещё несколько месяцев за коммунальные услуги, за property tax, за стрижку травы и т.д. Кроме того, нельзя забывать, что надо ещё заплатить риэлторам за процесс купли–продажи (обычно 5%). Это всё затраты, из-за которых банк может проиграть и не получить причитающиеся деньги. В этой ситуации как раз и включается страховая программа — mortgage insurance. Разница, недополученная банком при продаже дома, будет выплачена страховой компанией, например, СМНС. Важный вывод — данная страховка mortgage защищает не семью, а банк, но отказаться от неё нельзя! Вариантов нет, надо платить, но зато эта страховка позволяет зайти в рынок недвижимости с меньшими средствами и в итоге выиграть.

Страховая компания получает деньги за страховку от банка в момент оформления купли продажи, а банк уже включает эту сумму в ваш долг и интерес, соответственно, начисляется на всю сумму займа, вместе со страховкой. При продаже собственности вы выплачиваете банку сумму вашей задолженности на день продажи, в которой уже учитываются и эти страховые выплаты. Да, это вроде бы выброшенные деньги, но без этого условия нельзя зайти в рынок жилья имея небольшой первоначальный взнос.

А если человек работает сам на себя, имеет бизнес и не показывает хороших доходов, то почти все банки требуют страховать покупки с первоначальным взносом меньше 35% от стоимости жилья. Минимальный взнос в ситуации, когда человек не показывает необходимого для прохождения по показателям дохода, устанавливается в размере 10%, величина страховки увеличивается. При покупке с 10% своих денег нужно будет заплатить страховой компании 5.85% от суммы моргиджа, при 15%-ом первом взносе величина страховки 3.75% от суммы моргиджа, при 20%-ом взносе – 3.3%, при 25% — 2.6%, при 30% — 1.7%. При 35% down payment некоторые финансовые учреждения требуют страхование, но его уже можно избежать и найти банки, которые могут предоставить ссуду без страховых выплат.

Вопрос о второй страховке появляется неожиданно, в момент подписания контракта. Менеджер в банке при подписании контракта объясняет:

«Если вы хотите защитить свою семью, чтобы в случае смерти или тяжёлой болезни любого из супругов весь оставшийся невыплаченным баланс по mortgage был погашен, пожалуйста, поставьте галочку здесь.» Любой здравомыслящий человек, любящий своих близких, не хочет оставлять никаких долгов семье в случае своей смерти. Да, защита действительно нужна, и вроде бы предложенная формулировка звучит именно так! Правильно, но другой вопрос, что речь идёт просто о страховке жизни и можно сделать лучшую страховку отдельно, не в банке.

Давайте рассмотрим примеры, почему две индивидуальные страховки жизни работают лучше, чем банковская страховка:

  1. Наследник в банковской страховке — БАНК, а в индивидуальной — ТОТ, КОГО ВЫ УКАЖЕТЕ.. Это означает, что в случае смерти любого из супругов семья, имея банковскую страховку, никаких денег наличными не получит, так как деньги пойдут на погашение оставшегося долга банку. Но часто деньги нужны именно сегодня — на оплату похоронных услуг (15-20 тыс. долларов), на затраты, связанные с похоронами (9, 40 дней; билеты родственникам; на необходимый период, чтобы супруг, не работая какое-то время, справился с навалившимися заботами и т.д.), на оплату ежемесячных расходов и счетов. Если у семьи нет денег на жизнь, не важно сколько их не хватает, их просто нет… В страховке жизни ВСЯ СТРАХОВАЯ СУММА выплачивается, не облагаемая налогом, наследникам, т.е. деньги можно тратить по желанию — погасить оставшийся долг банку, а на остальные деньги жить или держать все деньги, получать проценты и продолжать выплачивать ежемесячно моргидж. Посмотрите на ситуацию, в которой в семье с несовершеннолетними детьми в автокатастрофе погибают оба родителя (при страховании надо рассматривать все случаи). В банковской страховке денег нет — это финансовая катастрофа для детей, надо платить по всем счетам. Представляете, как это будет выглядеть на практике? После выплаты по двум индивидуальным страховкам жизни, а это двойная сумма первоначального долга, необлагаемая налогом, останется достаточно средств — и с домом можно разобраться, и спонсировать родственников для опекунства, и т.д.
  2. Ваши выплаты даже за две индивидуальные страховки жизни в большинстве случаев меньше, чем стоимость одной банковской (в зависимости от вида страхования). В банковской страховке присутствуют Life Insurance, Terminal Disability и Dismemberment (описание взято из проспекта TD-банка, страховой контракт в другом банке может иметь некоторые отличия). Life Insurance — это страховка жизни, Terminal Disability — это не та привычная страховка на случай болезни (возмещение дохода), а условие, которое вступает в силу, если человек заболел так серьёзно, что врач даёт подтверждение — заболевший в течение года умрет. Кто может такое сказать? Любой врач будет стараться вылечить больного, а как получится, кто знает? Dismemberment — потеря частей тела (обязательно двух), слуха, речи и т.д. Редко случается и, к тому же, часто на работе такие страховки у людей бесплатно. Вот за счет всех этих условий страховка моргиджа стоит обычно дороже страховки жизни.
  3. Вы являетесь владельцем страхового контракта:
    • никто не имеет права разорвать контракт, что может быть важно при переносе mortgage из одного банка в другой (при серьёзных болезнях страховку mortgage могут в новом месте не дать);
    • вы имеете право изменять сумму страховки по вашему желанию: выбрать временную, постоянную, универсальную страховки или сделать комбинацию из различных видов страхования; застраховать двух или больше людей в одном контракте; добавить страховку на случай заболевания серьёзными болезнями и с другими условиями; назначать наследником любого человека.

Всё это основные моменты, почему индивидуальная страховка жизни работает выгоднее для семьи, чем банковская. Если вы уже приобрели недвижимость, пожалуйста, проверьте в своих контрактах, есть ли там страховка mortgage или нет. Часто так бывает, что люди не помнят этого момента, а по текущим оплатам не очень понятно (банк включает оплату mortgage, property tax (налог на собственность) и страховку в один счёт). Вы имеете право отказаться от этой страховки в момент подписания контракта или после покупки недвижимости в любое время, но это нужно сделать только, если вы решаете заменить эту страховку на другую, не стоит рисковать.