Процесс получения кредитной ссуды — Mortgage

Получение ссуды на покупку недвижимости включает в себя несколько этапов:

Первый – встреча с mortgage specialist, заполнение application, обсуждение всевозможных вариантов и выбор подходящего;
Второй – подбор всех необходимых документов, в соответствии с требованиями банка – lender;
На третьем этапе заявление (application) и собранные документы отправляются в банк;
Четвёртая ступенька – подписание полученного положительного решения (approval) на выдачу кредита из банка и выполнение дополнительных требований, если они есть;
Заключительный этап — адвокат оформляет документы по передаче собственности и получению вами ссуды, вы становитесь владельцем желаемого жилья.

Давайте рассмотрим подробнее все этапы получения моргиджа.

Итак, встреча со специалистом по оформлению ссуды на будущее жильё (mortgage specialist). Очень многое зависит от этой встречи, особенно для того, кто покупает собственность первый раз. Самое лучшее и наиболее правильное решение – встретиться со специалистом до того, как вы решили серьёзно заняться поиском жилья. Специалист поможет разобраться со многими вопросами: рассчитает — на какую сумму mortgage можно рассчитывать, расскажет о возможных вариантах ссуды (closed, open and fully open mortgage, fixed and variable rate) и ответит на все вопросы. Вы вместе посчитаете месячные выплаты для разных возможных вариантов mortgage.

На этом этапе можно получить pre-approval на mortgage, который будет действителен, как правило, в течение 4-х месяцев. Для pre-approval не нужно предоставлять документы, всё делается на основании тех сведений, которые Вы сами о себе сообщаете. Единственно, проверяется кредитная история.

Часто собственность покупается и только после этого начинается поиск mortgage. В такой ситуации необходимо действовать быстро, так как на оформление моргиджа, как правило, даётся всего несколько дней.

Кроме того, есть определённая выгода от того, что вы сначала встретитесь с mortgage specialist. Во-первых, вы точно знаете на какую сумму покупки можно ориентироваться (кстати, и риэлтору тоже важно знать, что вы можете себе позволить). Во-вторых, вы и риэлтор более уверенно себя чувствуете в момент подбора жилья и в момент подачи offer for purchase. В-третих, если вы имеете на руках pre-approval из банка, то вам легче купить собственность в ситуации с multiply offer – при наличии нескольких претендентов на одну и ту же собственность. В-четвёртых, никакой нервотрёпки у вас не будет, потому что, все возможные будущие проблемы вы уже обсудили со специалистом и сюрпризов не предвидится. А если и pre-approval уже у вас на руках, то вообще всё замечательно. В-пятых, работающим на себя, имеющим свой бизнес, встретиться со специалистом, до работы с риэлтером просто необходимо!

Если у вас ещё не было pre-approval в банке и вы сделали offer на какую-то собственность, который был принят, вам чаще всего даётся несколько дней на оформление ссуды (mortgage), в течение которых вы можете отказаться от покупки и забрать обратно свой депозит. Обычно, этих дней достаточно для того, чтобы получить approval на финансирование из банка. Очень важно как можно полнее заполнить заявление (mortgage application) и отправить в банк. Эта форма есть у нас на вебсайте для вашего удобства. В заявлении мы предоставляем все необходимые о себе сведения банку. На основании этой информации банк решает, может ли он предоставить нам кредит или нет. Естественно, любое заявление должно сопровождаться документами, которые подтверждают ту информацию, которую вы предоставили в заявлении на моргидж. Если мы подали документы все сразу, то процесс принятия решения банком будет быстрым и сам «approval» будет без всяких условий. Не всегда получается, что все бумаги уже готовы, т.к. на сбор всех справок, как правило, уходит определённое время. Если ещё не все документы получены банком, то «approval» будет с определёнными условиями (conditions), которые необходимо обсудить со специалистом и выполнить.

Кто-то покупает жильё, перезаключает контракт на новый срок, перефинансирует собственность или оформляет кредитную линию. Для разных ситуаций требуются различные документы. Кроме того, кто-то работает на постоянной позиции, кто-то ведёт свой бизнес или работает сам на себя. Список всех необходимых документов в различных ситуациях представлен здесь же на вебсайте. Документы должны быть не старыми, даты на справках о месте работы, например, не могут быть трёхмесячной давности. Иногда банк просит заменить одни документы другими, дающими более свежую и полную информацию. Это второй этап в процессе получения ссуды и едва ли не самый важный.

При принятии решения о выдаче ссуды банк оценивает не только вашу платежеспособность, но и саму недвижимость, которую вы покупаете. Существует специальный институт профессиональных оценщиков недвижимости, одобренных банками, который выполняет эту работу, естественно, не бесплатно. Вы купили дом, но банк должен быть уверен, что при неблагоприятных обстоятельствах он сможет продать этот дом и покрыть свои расходы. Соответственно, тот кто даёт в долг должен быть уверен, что даёт ссуду реальных размеров, соответствующих настоящей стоимости жилья. Такая оценка называется appraisal и, как правило, бывает двух видов – full и limited-restricted (drive–by). Full – полная оценка, стоит дороже – порядка $250-300, drive-by – от $100. Если ваша доля в стоимости жилья больше 20-25%, то за такую оценку собственности, вы должы платить сами. Если же меньше, то вам платить не надо. Оплата за такую оценку входит в цену обязательного страхования ссуды при небольшом первоначальном взносе (mortgage insurance).

На третьем этапе в основном работает моргидж специалист. Это его задача проанализировать в данной конкретной ситуации в какой финансовый институт лучше всего подать документы, чтобы получить ссуду наверняка.

Наконец-то одобрение получено и банк отправляет моргидж специалисту условия ссуды (mortgage commitment). На этом этапе требуется, чтобы вы проанализировали вместе с моргидж специалистом все условия банковской ссуды и подписали данные бумаги в течение 10 дней. Желательно, особенно при оформлении ссуды в первый раз, получить от специалиста, с которым вы работаете, подробное объяснение всех поставленных банком условий.

Как только банк получил подписанные вами документы и вы выполнили все поставленные дополнительные условия, file completed – процесс получения и подтверждения документов закончен. На этом заключительном, пятом этапе, адвокату, представляющему ваши интересы, отправлено специальное письмо с соответствующими инструкциями. Как правило, банк сотрудничает с адвокатом, которого вы сами выбираете и который, как правило, специализируется именно в этой области. У адвоката вы подписываете документы и получаете ключи – вот, собственно, и всё. Что делает адвокат и почему в Канаде все сделки купли-продажи оформляются через адвоката? Обычно, адвокат отвечает за следующее:

Помогает с проверкой контракта купли-продажи;
Помогает с подготовкой и проверкой итоговых документов на mortgage;
Удостоверяется, что все документы оформлены правильно, включая title search и title insurance;
Объясняет все итоговые документы, получает необходимые подписи и регистрирует все документы в необходимых государственных инстанциях;
Получает средства от покупателя и банка и распределяет их между продавцом и банком, если продающая сторона имела mortgage;
Подготовка окончательных документов и отправка их вам по почте.