Manage Your Mortgage

Prime – 1.00%, Prime – 0.75%, Prime – 0.50%, Prime – 0.25%, Prime – 0.00% и в итоге Prime + 0.20%
И все эти изменения произошли в течение 7 — 10 дней…
Как можно было иметь интерес Prime – 1.00% или даже лучше?

Нам очень много звонят по поводу получения лучшего интереса на моргидж во время renewal, но в большинстве случаев звонки раздаются за 1.5 – 2 месяца до окончания контракта, а иногда и за 2-3 недели до renewal date.

Я надеюсь, что все понимают — мы не можем давать таких процентов на mortgage, которые не существуют в природе. Никто не может заранее сказать, как будет колебаться банковский процент в течение следующих нескольких месяцев.
Тогда возникает вопрос — как получить наилучший процент на mortgage на момент окончания контракта?

Реальность — Март 2020 года.

В связи с коронавирусом Центральный Банк Канады беспрецедентно снизил за три раза в течение всего одного месяца банковскую учётную ставку с 1.75% до 0.25% (3 раза по 0.5%). Prime Rate в банках тоже снизился на те же 1.5%, но вот скидку от Prime Rate банки убрали. Если до снижения процентов скидка от Prime была в районе 0.75% — 1.00%, то после она просто исчезла и теперь формула стала не Prime минус 0.75% — 1.00%, а Prime плюс 0.2% И всё это произошло буквально за одну неделю. В мае процент опять стал получше: Prime – 0.2%, но всё равно не минус 1.0%.

Давайте посмотрим, что же происходило с фиксированным процентом примерно в это же время. Ещё до снижения Prime Rate, в конце февраля 2020 года, фиксированный процент сильно понизился благодаря уменьшению доходности государственных бумаг (bonds) и опустился до уровня 2.5% (определённые ситуации), но в течение буквально пары недель во второй половине марта 2020 года снова поднялся до 3.2%.

В обоих этих случаях (и с плавающим, и с фиксированным процентом), изменения происходили неожиданно, часто ежедневно. Вечером в 10 часов банк присылал письмо, что интерес через два часа увеличивается. От одного банка я получил сообщение об изменении процентов на моргидж через 6 дней после того, как они изменили условия (выходные попали в эти 6 дней).
И что же можно сделать за эти пару часов? Да почти ничего.

То есть, те, кто не успели зафиксировать наилучшие проценты, однозначно проиграли, потеряли деньги.

Как избежать такой ситуации?

Всё просто — зарегистрируйтесь на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе «Mortgage» на специальную программу «Manage Your Mortgage».

Регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны. Мы со своей стороны будем помогать вам получить самый лучший mortgage rate, который будет на рынке в течение четырёх месяцев до вашей renewal date. Итак:

1. Мы свяжемся с вами за 120 дней до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то вы автоматически получаете наилучший процент. Мы же будем продолжать контролировать ситуацию на рынке и если появится что-то интересное свяжемся с вами и зафиксируем для вас эти хорошие проценты.

2. Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы сообщим.

Manage Your Mortgage на самом деле привлекательная программа. Выигрыш при её использовании может оказаться очень и очень реальным.

Если вы ещё никогда не переходили в другой банк, то наверняка боитесь, что процесс перехода (switch или transfer) сопровождается какими-то финансовыми затратами. Финансовые институты заинтересованы в клиентах, поэтому, если вы не изменяете условия предыдущего контракта – такие, как сумма долга и продолжительность амортизационного периода, то банк оплачивает и стоимость оценки дома, и затраты на адвоката. Таким образом, финансовых затрат во время перехода нет или почти нет, а выигрыш, как правило, налицо.

Я знаю много примеров, когда владельцы mortgage связываются со своим банком за три месяца до окончания срока контракта с желанием заранее зафиксировать лучший интерес. Часто им отвечают, что так рано никто ничего сказать не может и лучше подождать письмо, которое вам обязательно скоро пришлют. Вопрос только — когда? За месяц до mortgage renewal банк, конечно, даст свои лучшие условия, но ситуация за прошедшее время может измениться и не в вашу пользу.

Бывает и по-другому — сотрудник банка может предложить переоформить mortgage прямо сейчас, за 2-3 месяца до окончания контракта, но в такой ситуации можно проиграть, если за это время интерес улучшится. Интерес может колебаться на протяжении короткого периода не нарушая глобального направления движения, поэтому в описанных ситуациях риск всегда присутствует.

Иногда банки присылают предложения за 6 месяцев до окончания контракта (Scotia Bank, например), но здесь есть угроза того, что зафиксировав интерес за полгода вы можете проиграть, так как проценты могут стать ниже за этот срок.

Но больше всего мы переживаем, когда происходят такие вот ситуации: мы знаем, когда у человека подходит срок переоформления контракта на моргидж и предлагаем ему за 4 месяца до окончания контракта зафиксировать наилучшее предложение. Владелец недвижимости отказывается от предложения, мотивируя свой отказ тем, что есть ещё время. Он хочет получить предложение от своего банка и обещает связаться с нами потом. Мы ждём пару месяцев, раздаётся звонок — наконец-то я получил предложение от моего банка, а вы можете сделать что-нибудь лучше?
Трудно представить, каков будет ответ на этот вопрос.

Ведь может так случиться, что за эту неделю, пока шло письмо по почте, интерес поднялся и тогда ответ будет НЕТ, ваше предложение из банка хорошее и сегодня на рынке нет ничего лучше. Однако существует шанс и он велик, что в тот день интерес будет хуже, чем тогда, когда мы начинали разговор, пару месяцев назад. Банки не предупреждают за неделю вперёд о своих планах по изменению интереса на mortgage, они просто извещают нас, что через несколько часов rate будет выше, некоторые банки и этого не делают.

Надо не только зарегистрироваться на эту выгодную программу, но и дать нам возможность позаботиться о вас и зафиксировать наилучшие проценты на mortgage за 4 месяца до окончания существующего контракта, а потом следить за интересом.

P.S.
Даже если банк предлагает вам неплохие условия на момент renewal, мы в большинстве случаев можем предложить ещё лучше. Любые СУПЕР ПРЕДЛОЖЕНИЯ, которые вы видите на рынке от любых компаний у нас тоже есть! Позвоните и проверьте!

Статья была опубликована в газете «Русский Экспресс», «Газета Плюс», «Недельная Газета» и в журнале «Вся реклама» в мае 2020 года.