Штрафные санкции за прерывание mortgage – как много мы об этом знаем и почему они бывают такие большие

Когда подходит время покупки недвижимости или переоформления mortgage многие люди берут ссуду в крупном банке. Почему, совершенно нетрудно догадаться; удобно (вроде бы все банковские операции производятся в одном месте), надёжно (всё-таки крупный банк), они меня уже знают (действительно один раз в самом начале они спросили ваше удостоверение личности – photo ID).

Но, как много мы знаем об условиях заключённого в банке контракта (mortgage) и почему мы сильно удивляемся, когда при разрыве контракта, штрафные санкции нам кажутся совершенно астрономическими. Мы обычно разгневаны такими цифрами, но потом сами себе повторяем: Да, так банки работают и ничего с ними не поделаешь.

Так почему бы в самом начале не проанализировать и не выбрать те условия, в которых не будет таких драконовских санкций.

Давайте сравним условия по mortgage в различных банковских институтах. Назовём их для простоты, крупный и мелкий банк. Кстати, риска нет абсолютно никакого от того, что вы заключаете контракт с мелким банком. Самое главное — это понять те условия, которые написаны в контракте. Для этого и существуют моргидж специалисты. Они вам точно помогут разобраться во всех деталях. Пока этот срок не закончился, контракт не может быть изменён, даже если банк разоряется. Ведь всегда будет другой банк который примет на себя все обязательства этого мелкого банка и будет продолжать обслуживать все текущие контракты не имея права менять что либо до истечения срока действия такого договора.

Конечно же, mortgage агент знает, что существуют различные программы в мелких банках, в которых есть и заранее оговорены большие штрафные санкции. Название в таких программах часто бывает необычным: Low Rate Mortgage, No-Frills Mortgage, etc.

Часто люди требуют предоставить им самый лучший процент и задача mortgage брокера рассказать, почему банк предоставляет такие низкие проценты и чем может это грозить в будущем при разрыве контракта.

Я хочу сравнить обычные условия в мелких банках с такими же условиями в крупных банках.

Я не буду сильно фокусироваться на тех условиях, которые одинаковы или почти одинаковы в различных банках.

Например: возможность делать предоплату.

В крупном банке разрешается увеличивать ежемесячные выплаты на 15%, делать двойную оплату, вносить дополнительно до 15% от суммы первоначального дома (кто-то разрешает вносить только 10% и только на годовщину заключения контракта; кто-то 15% и в течение года).

В мелких банках разрешается увеличивать ежемесячные выплаты на 20%, вносить дополнительно до 20% от суммы первоначального дома в любое время в течение года. Кто-то говорит, что в крупных банках можно делать двойную оплату, а в мелком только на 20% увеличивать выплаты. Просто мало кто понимает, что в мелких банках можно вносить ежемесячно практически неограниченную сумму. Например, сумма долга $400,000 и оплата в месяц пусть будет $2,000. Вы можете увеличить на $400 (20% от $2,000) оплату в месяц и ещё воспользоваться второй льготой, 20% в год от суммы первоначального долга. То есть эти $80,000 можно разбить и вкладывать ежемесячно любую сумму в дополнение к $2,000 вплоть до $6,667 в месяц. То есть можно выставить даже $8,667 как оплату на регулярной основе.

Но большинству людей это абсолютно не нужно, у них просто нет столько денег. Но я хотел показать, что мелкие банки стараются завоевать бизнес и предоставляют реально хорошие и гибкие условия. Кроме того многие мелкие банки предоставляют доступ к своему счёту через интернет с возможностью управлять оплатой своего счёта.

Возможность перейти с плавающего процента на фиксированный в течение срока действия контракта

Действительно, все банки представляют возможность перехода из плавающего процента на фиксированный. Вопрос, а какие условия в этот момент предлагает банк?

Я хочу привести как пример мой телефонный разговор с TD банком в декабре 2009 года.

В декабре 2009 года я купил дом и выбрал variable rate, понимая, что штрафные санкции при плавающем проценте меньше при разрыве контракта. Я знал, что придётся разрывать его через пару лет. В то время плавающий процент был ровно 3% (Prime без всяких минусов). Фиксированный процент в то время был 4%. Через 3 недели я специально позвонил в банк выяснить, что произойдёт, если я захочу перейти с плавающего процента на фиксированный. Я позвонил, потому что один человек сказал, что его TD банк сделает ему всегда всё самое лучшее. Я решил позвонить при нём в свой банк и спросить, что произойдет при переходе с плавающего на фиксированный процент.

В банке мне сказали, что перейти с variable to fixed rate можно всегда, но после 10 минутного обсуждения сказали, что фиксированный процент будет 5.79%. В то время posted rate был именно таким процентом. На мой вопрос почему такой высокий процент, ведь 3 недели назад вы предлагали мне 4%, они ответили, что на «сегодняшний день» они могут предложить только такой процент.

Давайте подумаем, что значит на «сегодняшний день»?
3 недели назад я был новым клиентом, который мог уйти в любой другой банк, а сегодня я тот человек, который без штрафа не может уйти из банка и поэтому банк, зная об этом, предлагает мне, мягко сказать, не самые лучшие условия.

К сожалению, все крупные банки предлагают в момент перехода с плавающего на фиксированный процент или Posted Rate или Posted minus 1%. В любом случае, это никак не будет хорошего процента, который есть на рынке в этот момент.

Небольшие банки не имеют Posted Rate и предлагают хорошие проценты в момент перехода с variable to fixed rate. Это не будет наилучшим процентом (такие проценты предоставляются только брокерами после уменьшения процентной ставки за счёт своих комиссионных), но это будет хороший процент, тот который есть на рынке.

Штрафные санкции за прерывание mortgage раньше оговоренного срока

Все знают, что если прерывается Variable Rate Mortgage то штрафные будут рассчитаны в размере 3 Month Interest Rate. Действительно это так, если только не оговариваются особые условия при разрыве контракта. Но, как мы уже говорили, моргидж брокер обязан предупредить вас об этом.

Но вот, если прерывается Fixed Rate Mortgage, то штрафные санкции могут быть очень большие. Они во всех банках пишутся одинаково: штраф будет или 3 Month Interest Rate или Interest Rate Differential (IRD), что больше.

3 Month Interest Rate (3 месяца интерес) — это очень понятно и легко можно посчитать, а вот Interest Rate Differential (IRD) трудно понять, что это такое и как это считается.

Мелкие банки, так как у них отсутствует понятие Posted Rate, руководствуются «ЛОГИКОЙ». Логика заключается в следующем. Если банк принимает от вас деньги и отдаёт их другому человеку, при этом теряет деньги, то они хотят получить от вас эти потери. Если эти потери будут выше, чем 3 месяца интерес, то банк возьмёт с вас большую сумму.

Крупные банки будут считать свои «якобы» потери совсем по другому. Самое главное, что сотрудники банков не могут вам объяснить, как идёт расчёт. Они говорят, что есть формула и она считает.

Я же хочу прикинуть и просчитать следующий сценарий:

Совсем недавно одна семья оформила моргидж в Scotia в размере $400,000 под интерес 2.69%.

В это же время другая семья оформила такую же сумму моргиджа под такой же процент, но в мелком банке.

Сначала я хочу озвучить исходные данные, то есть Posted Rates на все сроки, 1-5 лет, и те реальные проценты которые дают оба этих банка для меня, как для моргидж брокера.

Posted Rates, это те проценты, которые находятся на официальном вебсайте Scotia Bank.

Фиксированные проценты на вебсайте банка следующие:
1 год (Posted Rate) – 3.29%, для хороших клиентов, как и для моргидж брокера, банк даёт интерес 2.79%
2 года (Posted Rate) – 3.09%, но дают они 2.29%
3 года (Posted Rate) – 3.39%, нам дают 2.39%
4 года (Posted Rate) – 3.89%, но для нас будет 2.59%
5 лет (Posted Rate) – 4.49%, можно получить 2.69%

Кто-нибудь из вас задумывался, для чего банк имеет эти проценты на своём вебсайте? Задумывались? Здорово! А ответ у вас есть? Скорее всего нет. Потому что не понятно, ведь так можно всех клиентов растерять. Но не переживает нисколько банк, ведь клиентов у него так много, обязательно кто-нибудь спросит у банка, а какой процент по моргиджу вы можете мне предложить?

И тогда банк ответит, мы вас так уважаем, что дадим вам наилучшую скидку от нашего процента, в размере 1.8%. Человек спрашивает, а сколько это будет в процентах? И тогда банк озвучивает – 2.69%. Это хороший процент, здорово и договор подписан. Иногда человек спрашивает, а может плавающий процент взять? Часто в ответ банк говорит: зачем вам это надо, возьмите фиксированный процент и спите спокойно!!!

Правда, если человек узнает, как рассчитываются штрафные, то вряд ли он спать будет спокойно. Но в момент подписания контракта никто об этом не думает.

В это же время мелкий банк предлагает следующие проценты:
1 год – 2.69%; 2 года – 2.29%: 3 года – 2.34%; 4 года – 2.54%; 5 лет – 2.79%.
Для брокеров, которые приносят много бизнесов, банк предоставляет немного лучшие проценты. Я использую этот банк, чтобы проценты были похожи на банковские данные.
1 год – 2.59%; 2 года – 2.19%: 3 года – 2.24%; 4 года – 2.44%; 5 лет – 2.69%.
Кто-то может сказать, что можно и ниже получить, чем приведённые выше проценты, но я привёл те проценты, при которых брокер получает полностью все комиссионные. Если он заинтересован в бизнесе, то он может уменьшить проценты и заработать меньше денег. Это всё зависит от конкретной ситуации. Я же рассматриваю обычную ситуацию.

То есть проценты почти одинаковые. Давайте представим, что через пару лет необходимо разорвать 400,000 моргиджа (не будем говорить, что таких ситуаций не бывает, что моргидж portable и т.д. – бывают ситуации и их много). Для простоты будем считать, что все проценты не изменились совершенно.

В мелком банке:

3-х месячный интерес = $400,000 х 2.69% = $10,760 : 12 месяцев х 3 месяца = $2,690
Interest Rate Differential (IRD) = Разница в течение оставшихся 3-х лет между вашим процентом (2.69%) и процентом, который даёт этот банк на оставшийся срок ( в данном примере – 3 года, что будет 2.44%).
$400,000 х 0.25% (2.69% — 2.44%) = $1,000 х 3 года = $3,000.
Конечно же банк возьмёт то, что больше, $3,000.

Давайте посчитаем, как поступят в крупном банке.

3-х месячный интерес = $400,000 х 2.69% = $10,760 : 12 месяцев х 3 месяца = $2,690
Interest Rate Differential (IRD) = Разница в течение оставшихся 3-х лет между вашим процентом (2.69%) и процентом, который высчитывается следующим образом (Posted Rate, который этот банк даёт на оставшийся срок (в данном примере – 3 года, что будет 3.39% минус ту скидку, которую вы получили в момент подписания контракта, 1.8%).
$400,000 х 1.1% (2.69% — 1.59% (3.39% — 1.8% = 1.59%)) = $4,400 х 3 года = $13,200.
Конечно же банк возьмёт большую сумму, $13,200.

Вы знаете, мы не можем игнорировать крупные банки, иногда они имеют те продукты, которые не возможно оформить через другие финансовые институты. Но, если вы получаете одинаковые проценты от mortgage broker и крупного банка, пожалуйста, подумайте, прежде чем выбрать крупный банк.

К тому же, брокеры практически всегда предлагают проценты лучше чем в банке. По крайней мере мы всегда предоставляем такие условия, что даже сотрудники банков после employee discount не могут получить таких же процентов.

Ждём ваших звонков и встреч.

Статья была опубликована в газете «Русский Экспресс» 11 и 18 декабря 2015 года.