Финансовые новости из офиса Сергея Тотрова

Вот уже больше 15 лет мы отправляем e-mail с финансовыми новостями. Мы стараемся отразить в электронной рассылке те новости и события, которые могут вас заинтересовать и принести какую-то пользу. Прочитайте, пожалуйста, последнее сообщение. Если вам интересна такого рода рассылка, то вы можете подписаться на неё на нашем вебсайте в разделе «Рассылка Новостей».

  1. Prime Rate поднялся на 0.25%. Что дальше?
  2. Правительство готовит следующие сюрпризы в mortgage индустрии.
  3. Генетический тест (Genetic Test) и как это отразится на страховой программе Critical Illness Insurance?

Теперь более подробно об этих новостях:

1. Prime Rate поднялся на 0.25%. Что дальше?

Многие уже знают, что центральный банк Канады увеличил банковскую учётную ставку (overnight lending rate) с 0.5% до 0.75%. Когда в 2015-ом году центробанк два раза понижал банковскую учетную ставку на 0.25% банки уменьшали Prime Rate каждый раз только на 0.15%. Зато теперь, когда пришло время увеличения, все дружно подняли свои Prime Rates на полные 0.25%, что означает, что все rates, которые зависят от Prime Rate, теперь будут на 0.25% выше (variable rate mortgage, кредитные линии под залог дома и нет, а также любые ссуды с плавающим процентом).

Что повлияло на это решение?

Со второй половины июня председатель центрального банка страны Stephen Poloz начал говорить о возможном повышении процентной ставки (ещё 15 июня говорилось, что скорее всего интерес поднимется в четвёртом квартале 2017 года вместо ранее прогнозируемого 2018 года). Инфляция снизилась в мае 2017 года с 1.6% до 1.3% по сравнению с апрелем 2017 года. Эти цифры никак не предполагали поднятие процентной ставки, но экономика уже который месяц росла темпами выше тех, что предполагались экономистами, и Канада стала страной с наивысшими темпами роста экономики среди семи развитых стран. Статистический отчёт прямо накануне заседания центрального банка Канады 12 июля 2017 года подтвердил эти цифры и в комбинации с другими факторами было принято решение о поднятии процентной ставки.

Последнее время центральный банк волновало несколько вещей и среди них укрепление канадской валюты по отношению к американскому доллару. Банк хочет видеть увеличение канадского экспорта, и сильная канадская валюта не помогает этому, а увеличение интереса в стране поможет не подниматься канадскому доллару. В августе предстоят переговоры по NAFTA (North American Free Trade Agreement) между Америкой, Мексикой и Канадой. Безработица сократилась до рекордно низкого уровня. Ну и конечно же рост стоимости недвижимости!!! Центральный банк посчитал, что экономика находится в такой стадии роста, что спокойно справится с увеличением процентной ставки на 0.25%.

Чего ожидать, будет ли ещё увеличение в этом году?
Многие экономисты считают вполне вероятным, что ещё одно увеличение банковской учётной ставки может произойти до конца 2017 года и, возможно, в 2018 тоже.

Что же делать? Надо ли бросаться и переводить variable rate mortgage на фиксированный процент? Статистику никто не отменял, а она показывает, что плавающий процент за длительный срок работает лучше, чем фиксированный. Процент может подняться, а потом опуститься, в мире сейчас многое взаимосвязано и очень много факторов могут влиять на экономику конкретной страны (непредсказуемость политики Трампа, например). Если вы зафиксировали процент, он уже не может измениться, даже если плавающий процент опять пошёл вниз. При принятии решения о переходе с variable rate на fixed важно, какой mortgage rate именно у вас. Если вы имеете достаточно хорошую скидку от Prime Rate, то в принципе, я думаю, нет смысла в данный момент переводить моргидж на фиксированный процент. Вот позвонил мне человек, он имеет в Tangerine Prime ровно — ему я бы посоветовал перейти на фиксированный процент.

Помните, что вы имеете право перейти на фиксированный моргидж сроком не меньше той продолжительности, что осталась до окончания вашего срока перезаключения моргиджа, минимально 3 года. Это означает, что не обязательно брать 5-тилетний фиксированный term, на 3 года процент может оказаться существенно ниже и вы за ближайшие 3 года выиграете. Если mortgage rates опять упадут, у вас будет возможность перейти без штрафа на низкий процент быстрее. Кстати о штрафах — все крупные банки имеют большие штрафные за прерывание или переделывание моргиджей с фиксированными процентами. Чем длиннее срок, тем больше могут быть штрафные, иногда штрафные при прерывании контракта на fixed rate и variable могут отличаться в 5 раз. То есть вы должны внимательно проанализировать ситуацию прежде, чем принимать решение. Вы можете прочитать статью по поводу штрафных санкций на нашем вебсайте (link — http://www.totrov.com/art-2015-12-2/). Если вы всё-таки переведёте свой моргидж на фиксированный rate, пожалуйста, дайте нам знать через наш вебсайт. Это очень важно и поможет вам иметь наилучший процент на момент перезаключения моргиджа в будущем. Программа Manage Your Mortgage актуальна всегда. Прочитайте почему — http://www.totrov.com/mortgage/manage-your-mortgage/.

2. Правительство готовит следующие сюрпризы в mortgage индустрии

Эти нововведения гораздо более существенны для рынка недвижимости, чем просто поднятие интереса и призваны бороться с растущими в последние годы ценами на жильё.

  1. OSFI (Office of Superintendent of Financial Institutions) предложил ввести СТРЕСС тест для всех моргиджей. Больше половины всех моргиджей сейчас uninsured, то есть не нуждаются в страховке и не работают по требованиям страховых компаний – то есть человека не надо квалифицировать по Posted Rate, который сейчас 4.64%, а учитывать contract rate, который сейчас ниже 3%. Такая система позволяет семье при том же доходе взять моргидж на $150,000 больше.
    Планируется, что uninsured mortgages будут квалифицироваться под contract rate плюс 2%.
    Особенно сильно это новое правило скажется на больших городах, в которых стоимость жилья очень высокая.
  2. Кредитные линии будут под пристальным вниманием и при выдаче тоже будут подвергаться СТРЕСС тесту.
  3. Bundle mortgage хотят запретить. Некоторые банки категории В, Home Trust например, разрешали брать 10% в долг при покупке недвижимости, если своих денег на покупку не хватало, теперь хотят такую практику прекратить.

3. Генетический тест (Genetic Test) и как это отразится на страховой программе Critical Illness Insurance.

В мае 2017 года правительство приняло закон (The Genetic Non-Discrimination Act (Bill S-201), по которому страховые компании не имеют права спрашивать результаты генетических тестов Genetic Test.
Что это за тест? Genetic Test – это тест, который анализирует ДНК, хромосомы с целью выявления потенциальных возможных заболеваний.

Как работает система страхования сегодня? Мы обращаемся в страховую компанию и подписываем документ, разрешающий страховой компании изучать нашу медицинскую историю у семейного врача и через Medical Information Bureau (MIB). Страховая компания, зная про нас всё, принимает решение о выдаче страхового полиса. Случается, что застрахованный заболевает в ближайшее время после получения страхового контракта, страховая компания выплачивает сумму покрытия полностью.

Как такое может случиться что человек заболел в ближайшее время? Компания делает только общий анализ, нет детальной проверки здоровья застрахованного, так как это дорого и компании считают деньги.

На вопрос – когда лучше всего страховаться, можно ответить так – за неделю до того, когда произойдет страховой случай. Это логично, но мы не знаем своего будущего.
А вот если бы человек знал, что вероятность заболевания определённой болезнью очень велика, что бы он сделал? Наверное, пошел и заключил страховой контракт. А если бы страховая компания знала о такой вероятности, что она бы сделала? Скорее всего отказалась подписывать страховой полис.
Теперь давайте вернёмся к принятому в мае закону.
Человек имеет право по этому закону не говорить о потенциальных проблемах, а страховая компания не имеет право спрашивать о результатах такого обследования, иначе она получит штраф в размере 1 миллиона долларов.
Так как болезнь ещё не зафиксирована традиционной медициной, то болезни нет и это не должно влиять на принятие решения страховой компанией о выдаче контракта. Но здесь кроется определённый риск для страховой компании — количество страховых случаев может резко увеличиться.
Как вы думаете отреагируют на этот закон страховые компании? Скорее всего увеличат стоимость страхового полиса, а может быть просто ухудшат условия контракта, но что-то точно произойдёт и разговоры об этом уже идут. На сегодняшний день Канада единственная страна, где до сих пор выплаты за страховой контракт на случай серьёзного заболевания (Critical Illness Insurance) гарантированы на протяжении всего срока действия страхового полиса. Во всех странах стоимость страховки может быть увеличена, если будут проблемы у страховых компаний из-за возросшего количества страховых случаев.
Почему бы не оформить такой контракт до того, как поднимутся цены и изменятся условия контракта в худшую сторону?

Прочитайте, пожалуйста, описание действия страхового полиса на нашем вебсайте http://www.totrov.com/insurance/critical-illness-insurance/.

Ждём ваших звонков и встреч.

Наш офис работает с 9 утра до 9 вечера и в субботу по предварительной договорённости.

Статья была опубликована в газете «Русский Экспресс», «Газета Плюс», «Недельная Газета» в июле 2017 года.