Newsletter (October 2016)

Заранее извиняюсь за размер этого сообщения, оно планировалось быть существенно меньшим, но буквально на днях произошло нечто серьёзное, которое немозможно было игнорировать. Главная новость сегодня – изменения в правилах получения моргиджей и покупки недвижимости. Я очень прошу вас прочитать всё сообщение, так как каждый из пунктов очень важен. Я постарался не просто перечислить то, что многие уже прочитали, но и расшифровать возможные последствия.

«Стресс Тест» – что это значит для моргиджной индустрии? Правительство меняет правила игры!!! Как это отразится на возможности получить моргидж после 17 октября 2016 г.?

Увеличение стоимости постоянного страхового контракта на 5-10% с 26 ноября 2016 года.

Увеличение страховки CMHC во время покупки недвижимости с небольшим первоначальным взносом.

Прогнозы по поводу изменения интереса на моргидж.

Революция в страховании. Возможность получить временную страховку жизни на 16% дешевле, чем обычно.

Достижение нашего офиса — Номер 13 среди 11,000 моргидж агентов в Канаде.

«Breaking mortgage can be expensive» – преждевременное расторжение или видоизменение вашего контракта по моргиджу может быть очень «дорогим».
2 статьи: в газете Financial Post и на нашем вебсайте.

Теперь более подробно об этих новостях:

1.Стресс Тест – Что это значит для моргиджной индустрии? Правительство меняет правила игры!!! Как это отразится на возможности получить моргидж после 17 октября 2016 г.?

03 октября 2016 года правительство ввело новые правила в моргидж индустрии, которые должны сильно повлиять на квалификацию желающих получить моргидж начиная с 17 октября 2016 года. Что это за правила? Если подать заявление на моргидж до этой даты, то вы ещё можете получить ссуду по старым правилам. Вкратце новые правила вы можете прочитать на государственном вебсайте — http://www.fin.gc.ca/n16/data/16-117_1-eng.asp.

Мы же приведём расшифровку данных нововведений:

1. Нерезиденты страны не имеют больше возможностей не платить налог на прирост капитала (Capital Gain Exemption). Если иностранный инвестор в момент покупки недвижимости не имел статус в Канаде, то в момент продажи собственности в будущем он должен платить налог на прибыль, полученную из-за роста стоимости жилья. 50% от разницы между продажной ценой и стоимостью покупки будет являться налогооблагаемой суммой и с этой суммы надо будет платить налог, для нерезидентов сумма налога составляет 25%. Конечно же, во время подсчёта налогов учитываются все затраты (комиссионные риэлтору, затраты на адвоката, Land Transfer Tax, затраты на капитальный ремонт и т.д.).
   Обратите внимание, что начиная с 2016 года, все налогоплательщики должны указывать в налоговой декларации данные о продаже своего жилья для получения статуса Principle Residence Exemption, позволяющего не платить налоги с прироста стоимости при продаже собственности в которой вы проживали (только 1 жильё в году может подходить под определение Principle Residence).
2. Вводится понятие “Mortgage Stress Test” для всех моргиджей, оформляемых через страховые компании (insured mortgages).

   Страховых компаний в Канаде три (CMHC, Genworth, Canada Guarantee). Многие из тех, кто покупал собственность, помнят, что на variable rate mortgage (плавающий) тяжелее было квалифицироваться, так как банки требовали проверить сможет ли клиент платить за моргидж, если процент поднимется очень сильно – до банковского Posted Rate, который сегодня 4.64%. Такое требование можно было понять, а вдруг интерес резко вырастет, своего рода перестраховка. Точно так же финансовые институты оценивали возможность дать человеку фиксированный моргидж на короткий период – 1-4 года.

   Банки при выдаче ссуды в долг руководствуются двумя простыми формулами: GDS (Gross Debts Service ratios) and TDS (Total Debts Service ratios). Если попроще, то GDS можно расшифровать так: все затраты на недвижимость (выплаты банку за моргидж, обогрев дома, property tax, condo fees и т.д.) не должны превышать одной трети вашего семейного годового дохода. Это логично – одна треть дохода уходит на налоги, одна треть на жильё и что-то остаётся на проживание. Банк переживает, если человек много тратит на жильё, то он может перестать платить за жильё, если ему не на что жить. TDS – затраты по всем вашим долгам, включая ваше основное жильё, машины (lease, finance), другие дома, выплаты по кредитным карточкам и т.д. не долны превышать 40% от вашего дохода. Конечно же есть нюансы в зависимости от вашей кредитной истории (при хорошей крединой истории GDS и TDS могут доходить до 39% и 44%), но я передал общую идею.

   Так вот, ранее, если человек оформлял моргидж с фиксированным процентом на 5 лет, то его банк квалифицировал по этим формулам используя тот процент, который вы получали. Так как на 5 лет фиксированный процент ниже 2.5%, то выплаты по ссуде существенно ниже и можно было получить гораздо больше сам размер моргиджа (около $100,000 дополнительно, что очень помогало при покупке или рефинансировании).

   Стресс Тест требует для всех моргиджей пройти квалификацию по высокому проценту вне зависимости от того, у вас меньше 20% первоначального взноса (High Ratio) или больше (Low Ratio). К сожалению, это существенно снижает максимальную величину моргиджа, на которую человек может квалифицироваться.

3. Государство планирует провести этой осенью консультационный процесс со всеми участниками моргиджной индустрии. Дело в том, что практически все небольшие банки (mono line lenders) страхуют свои сделки (mortgages) через страховые компании, перечисленные выше, и государство не хочет, чтобы при проблемах с рынком жилья, риск переходил на страховые компании, которые имеют государственную гарантию, что отразится впоследствии на налогоплательщиках.

   Всё, что касается страховых компаний, государство старается сделать так, чтобы снизить риск.

   Вы конечно же помните, что если человек покупает собственность с небольшим первоначальным взносом (меньше 20% — это будет High Ratio Deal), то страховые компании разрешают иметь максимально 25 лет амортизационного периода. Кроме того, все помнят, что при покупке дома стоимостью выше 1 миллиона надо иметь 20%. Если вы покупаете собственность для сдачи в рент, надо иметь 20% своих денег от цены. Если вы хотите рефинансировать жильё, то можно только до 80% от оценённой стоимости, то есть оставить свою долю как минимум 20%. То есть эти перечисленные позиции вели к тому, что вы не попадали под правила High Ratio Deal.

   Ранее, если человек имел 20% от стоимости жилья (Low Ratio Deal), то он мог выбирать амортизационный период, вплоть до 35 лет (в некоторых банках). Страховым компаниям было разрешено страховать ссуды в небольших банках при взносах более 20% и видоизменять правила: удлинять амортизационный период на рентованое жильё, при рефинансировании, на покупку дорогих домов.

   С 30 ноября 2016 года государство распространяет «High Ratio» правило страховых компаний на все моргиджи вне зависимости от того, сколько денег вы вносите. В связи с этим возникает много проблем в ситуациях, перечисленных выше. Ранее все сделки в небольших банках были застрахованы и у них риска было немного. Сейчас получается следующее — все моргиджи, которые не попадают под новые условия страховых компаний, банк должен держать у себя на баллансе, увеличить свой резервный фонд, требуемый государством при банковской деятельности и соответственно сильно увеличивается риск для банка. Небольшие банки такого риска не хотят и очень многие операции получается теперь не смогут делать: предоставлять моргиджи на дома стоимостью выше 1 миллиона, делать рефинансирование, давать моргидж на покупку рентованного жилья. Так получается по новым правилам – страховые компании имеют одинаковые условия вне зависимости от того, это High Ratio или Low Ratio сделка.

   Получается очень нехорошая ситуация, но для этого и предусмотрен процесс консультации государства с участниками моргиджного рынка, который уже вовсю идёт. Дело в том, что такое решение было принято государством без консультации со специалистами и в таком положении это не может быть оставлено – очень много противоречий и непонятных моментов, которые не понимают ни банки, ни страховые компании, ни само государство, как видится специалистам. Надо что-то видоизменять, уточнять, корректировать. Сейчас надо сделать так, чтобы хуже не было, а то ведь вроде к этому и стремились.

Я хочу вас заверить, что наш офис имеет контракты со многими банками категории А, большими и маленькими(Lenders A); с альтернативными банками (Lenders B), которые имеют свои правила; с кредитными союзами (credit unions), которые регулируются другими организациями; со страховыми компаниями и мы всегда находимся в более выгодной ситуации, чем представители одного банка.
Уже на сегодняшний день видно, что есть банки, кто и после 30 ноября планирует предоставлять 30 лет амортизационного периода, делать моргиджи для тех, кто работает сам на себя. Обращайтесь к нам, когда у вас возникнет потребность в наших услугах. Мы очень постараемся вам помочь.

2. Увеличение стоимости постоянного страхового контракта на 5-10% осенью 2016 года.

Государство с 1 января 2017 года увеличивает налогообложение страховых компаний с инвестиционных вложений в страховых контрактах и убирает много бенефитов, существующих сегодня, таких как:

— накапливание средств в Universal Life без налогообложения,

— создание кредита в Capital Dividend Account внутри корпораций, что делает менее выгодным использование корпорациями стратегии с использованием страхования жизни и

— уменьшение влияния стоимости страхового риска (Net Cost of Pure Insurance) в общей оплате по страховому контракту, что ведёт к большему налогообложению при вытаскивании денег из постоянного страхового контракта.

К сожалению все эти нововведения автоматически влекут за собой увеличение цены постоянного страхового контракта. По некоторым оценкам увеличение в различных компаниях может составить от 5 до 10%. Специалисты говорят, что увеличение может даже дойти до 20%.

Первая компания увеличила цену уже 30 сентября этого года, задолго до того, как придёт 1 января 2017 года. Разные компании эти изменения вводят в различный период (кто-то в октябре, кто то в ноябре), но все они должны претворить в жизнь все изменения не позже конца ноября, чтобы успеть всё переделать к 1 января 2017 года.

Тем, кто имеет временные страховые контракты, сейчас как раз самое время приобрести постоянную страховую программу. Такая страховка может быть и не очень дорогой и дороже, но с условием возврата всех денег в пенсионном возрасте. Во время перехода из временного контракта на постоянный не надо отвечать на медицинские вопросы и проходить медицинские тесты.

Предлагаю всем, кто планировал приобрести выгодный страховой контракт, встретиться со мной в ближайшее время и выбрать план, который будет соответствовать вашим пожеланиям и возможностям.

Запомните, 26 Ноября 2016 года последняя компания меняет цены на постоянные страховые контракты. Зачем платить больше, если можно просто на несколько месяцев раньше подать заявление.

3. Увеличение страховки CMHC во время покупки недвижимости с небольшим первоначальным взносом.

Государство требует от страховых компаний CMHC (Canada Mortgage and House Corporation), Genworth и Canada Guarantee увеличения резервного фонда с 1 января 2017 года. В газете Financial Post от September 27’16 в статье «New mortgage rules may boost interest rates» говорится о том, что правительство требует увеличения резервного фонда страховых компаний, которые в свою очередь увеличат страховые выплаты за предоставление моргиджа при небольшом первоначальном взносе. Peter Routledge, an analyst at National Bank Financial, считает, что такое увеличение может повлиять на решение увеличить проценты на моргидж, что сильно скажется на тех, кто покупает в первый раз – First Time Buyers.
Мы вас проинформируем о более точных данных увеличения как только будут известны подробности.

4. Прогнозы по поводу интереса на моргидж.

Статья в газете Financial Post, September 21’16 «Low rates to persist: Poloz» говорит что председатель Центрального Банка страны, Stephen Poloz, сказал о том, что слабый экономический рост экономики и низкий интерес в стране находятся в таком положении дольше, чем планировалось, но пока не предвидится никаких кардинальных изменений в ближайшее время.
В связи с тем, что вводятся новые правила для банков, вполне вероятно, что интерес в ближайшее время может повыситься. Речь идёт только о фиксированном проценте. Деньги для банков после таких нововведений станут дороже и они захотят это перенести на потребителей, то есть на нас с вами. Кардинальных изменений не предвидится, то есть выше 3% процентов вряд ли будет повышение. Вообще сейчас очень много не понятного. Будем ждать и я буду вас информировать.

5. Революция в страховании. Возможность получить временную страховку жизни на 20 лет или до 65 лет на 10-16% дешевле обычной цены.

Для тех, кто ведёт здоровый образ жизни или планирует это делать в ближайшее время, а может просто хочет попробовать что-то сделать в своей жизни, страховая компания сразу же предоставляет скидку в 10% на 20-летний контракт по страхованию жизни. Те же, кто ведут здоровый образ жизни или станут это делать, могут начианя со второго года существования такого контракта ещё снизить цену на 6%. Компания задумалась о том, почему страховые компании не интересуются образом жизни застрахованного после заключения страхового контракта. Ведь человек может вести здоровый образ жизни, правильно питаться, ходить в спортивный зал и т.д. Почему тогда он должен платить такую же цену, как и те, кто ничего не делает для улучшения своего здоровья? С конца сентября этого года первая в Канаде страховая компания решила изменить принцип страхования. Посмотрите пожалуйста вебсайт компании Manulife Financial http://www.manulifevitality.ca/.
Тем, кто планировал приобрести страховой контракт на 20 лет или до 65 лет и не против участвовать в таком новом инновационном проекте, мы рекомендуем сделать страховку в ближайшее время. Никто не знает, как долго такие скидки будут длиться, а вдруг они решат, что скидка должна быть немного меньше, условия не такие замечательные для новых контрактов и так далее.

6. Достижение нашего офиса — Номер 13 среди 11,000 моргидж агентов в Канаде.

2015 год получился для нашего офиса очень значительным в различных направлениях. Если говорить о моргидж направлении, то по итогам 2015 года CMP Magazine (Canadian Mortgage Professionals) в категории TOP 75 Brokers in Canada поставили Сергея Тотрова по объёму бизнеса на 13 место. Это говорит о том, что наш офис работает хорошо и мы действительно стараемся сделать всё лучшее, что возможно в каждой ситуации. К сожалению государство из года в год ужесточает правила выдачи моргиджа и поэтому мы спрашиваем только те документы, которые спрашивает банк.
В любом случае достижение нашего офиса говорит о том, что мы очень конкурентны в плане процентной ставки и вы можете обращаться к нам в любых ситуациях. В большинстве ситуаций сделать всегда что-то можно. Мы ждем вас и ваших знакомых.

7. «Breaking mortgage can be expensive» – преждевременное расторжение или видоизменение вашего контракта по моргиджу может быть очень «дорогим».

2 статьи: в газете Financial Post и на нашем вебсайте.
Меня заинтересовала статья в газете Financial Post (09 мая этого года) «Breaking Mortgage can be expensive»— There is one decision you should try to avoid – it might cost more than you think to move.
Исходя из названия вы понимаете, что штрафные за прерывание моргиджа могут быть очень большие. В статье приводится конкретный пример как писатель Tyler Bollhorn, написавший книгу про инвестирование и считавший себя специалистом в персональных финансах, решил переехать из Kelowna (British Columbia) to Hawaii, пришёл подписывать документы к адвокату во время продажи своего дома и обнаружил, что его штрафные за прерывание моргиджа оказались $150,000 вместо ожидаемых $30,000. Я об этом уже писал в своей статье и она размещена на нашем вебсайте. Для удобства приводим вам линк http://www.totrov.com/resources/articles/art-2015-12/.
Дело в том, что если небольшие банки будут предоставлять одинаковые проценты и условия такие же, как и крупные банки, то никто к ним не пойдёт. Они это прекрасно понимают и строят свою стратегию так, чтобы рядовому потребителю было выгодно сотрудничать с ними. Мы вам всегда поможем в общении с банком.

Спасибо за то, что вы с нами, и надеемся на долгие годы совместной работы.

Сергей Тотров и весь коллектив.

Financial Advisor, CFP, CLU
Mortgage Broker, AMP
(Ranked #13 in Canada in 2015)
416-222-0533
www.totrov.com

Если вы не хотите получать такого рода электронные сообщения, то просто ответьте нам на этот e-mail.